Цены на коммерческую недвижимость упали: как это ударит по американским банкам

Падение акций региональных банков вызывает у инвесторов дежавю, но основной проблемой на этот раз является кризис коммерческой недвижимости. В среду 31 января, индекс региональных банков KBW Nasdaq пережил худший день с момента краха банка Silicon Valley в марте 2023 года, завершив день снижением на 6%.

Лидером падения стали акции New York Bancorp (NYSE:NYCB) на 38% в среду и еще на 11% в четверг, потянув за собой вниз и остальной сектор, после сообщения об убытке в четвертом квартале в $260 млн из-за плохих кредитов на коммерческую недвижимость.

В чем же была проблема, какие банки пострадают и ожидается ли кризис 2008 года, об этом рассказал PRO Groshi инвестиционный эксперт Евгений Пилипец.

В чем проблема

Рынок недвижимости находится под давлением из-за текущего цикла повышения процентных ставок ФРС и снижения стимулирования регулятором рынка: ФРС перестала покупать ипотечные облигации, как это делала во время политики количественного смягчения.

При этом еще с пандемии в 2020 г. в коммерческой недвижимости сохраняются проблемы с заполняемостью. В некоторых районах страны заполняемость офисов после снятия всех ковидных ограничений снизилась до 20-50%.

Как сообщил Евгений Пилипец, крупные владельцы коммерческой недвижимости в мае начали продавать офисные здания за бесценок в условиях слабого спроса арендаторов. Например, инвесткомпания Blackstone продала офисный комплекс Griffin Towers в Санта-Ане за $82 млн, на 36% меньше, чем он стоил в 2014 году, а один из небоскребов в Сан-Франциско, который в 2019 г. был оценен в $300 млн, сейчас оценивается только в $60 млн.

Ипотечные кредиты под офисы на сумму $117 млрд необходимо погасить или рефинансировать в этом году. До 2027 г. необходимо погасить ипотечные кредиты на сумму $2,2 трлн. Если ситуация не изменится, к 2027 г. банки могут столкнуться с невыплаченными кредитами на сумму $700 млрд, — рассказал эксперт.

Какие банки пострадают

Под угрозой находятся банки, у которых кредитный портфель имеет большую долю кредитов коммерческой недвижимости. В среднем кредиты, связанные с коммерческой недвижимостью, составляют 28,7% портфеля небольшого банка по сравнению с 6,5% портфелем более крупного банка.

Региональные банки гораздо более уязвимы к возможным проблемам в секторе коммерческой недвижимости. В отличие от таких гигантов, как JPMorgan, более мелкие банки не могут полагаться на крупные портфели кредитных карт или инвестиционно-банковские отделения, чтобы компенсировать любые потери. К проблемным банкам можно отнести:

• NY Community Bank;
• Valley National Bank;
• Metropolitan Bank;
• HarborOne.

Ожидается ли повторение 2008 года

Проблему с кредитами на коммерческую недвижимость ФРС сможет решить путем предоставления дополнительной ликвидности. Федеральная резервная система уже не первый раз спасает банки в трудные моменты. В марте 2020 г., Федеральная резервная система объявила о выкупе казначейских бумаг облигаций, выпущенных ипотечными агентствами.

12 марта 2023 г. Совет федеральной резервной системы объявил о создании новой программы срочного банковского финансирования (BTFP). BTFP предлагает кредиты сроком до одного года банкам, предоставляющим в качестве залога казначейские облигации США, агентские долги. Эти активы будут оценены по номиналу.

В недавнем интервью главы Федеральной резервной системы США Джером Пауэлл заявил, что повторения 2008 г. не будет. Пауэлл признал, что некоторым более мелким банкам "придется закрыться" или объединиться, "прекратив свое существование" из-за убытков. ФРС внимательно следит за балансами крупных банков, заявив, что для крупных банков эта проблема решаема.

Как банкам преодолеть сложившийся кризис в коммерческой недвижимости

Чтобы преодолеть кризис коммерческой недвижимости, банки должны переоценить свои кредитные портфели и активно создавать резервы на возможные потери по кредитам. Повышенные резервные требования, основанные на риске, установленные после мирового финансового кризиса, могут выступать в качестве страховки в таких ситуациях.

Эти стандарты требуют периодических проверок кредитного риска, что позволяет банкам выявлять и устранять потенциальные риски на раннем этапе.

Проблема может сойти на нет, если процентные ставки стабилизируются или если на рынок выйдут инвесторы, покупающие проблемную недвижимость, — добавил Евгений Пилипец.

При сохранении процентной ставки на уровне 5.5%, количество региональных банков, которые могут столкнуться с проблемами из-за коммерческой недвижимости может вырасти. Консервативные инвесторы должны избегать акции региональных банков, так как существует риск снижения цен на акции проблемных банков.

По словам эксперта, для спекулятивных инвесторов, акции региональных банков имеют привлекательную возможность, покупка акций после плохих новостей, может принести 20-50-100% доходности, но в таких сделках следует внимательно следить за рисками и не покупать на весь капитал.