Недвижимость в Европе или REIT — куда лучше инвестировать деньги

В современных условиях украинцам сложно инвестировать за границу из-за ограничения денежных переводов и запрета на передвижение для многих граждан. Однако если вы преодолели эти трудности или ваши средства находятся за пределами нашей страны, может возникнуть вопрос относительно выгодных инвестиций.

Инвестиционный эксперт Ярослав Шаповалов рассказал о потенциале инвестирования в недвижимость с помощью разных инструментов, в частности REIT-фонды.

Актуальность инвестирования в зарубежную недвижимость для украинского инвестора

Инвестирование в недвижимость длительное время в Украине оставалось самым популярным способом размещения средств. Однако покупка только отечественных недвижимых активов увеличивает риски, что ярко подтверждает текущая ситуация этого рынка в Украине. Поэтому рассматривать диверсификацию вложений в различных юрисдикциях является вполне разумным решением.

Преимущества вложения средств в зарубежную недвижимость

Для того чтобы понять, почему стоит обратить внимание на инвестирование в зарубежную недвижимость, эксперт привел основные преимущества этих вложений:

1. Диверсификация портфеля. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут обеспечить диверсификацию, уменьшая риски и повышая стабильность портфеля.
2. Потенциал роста стоимости. В некоторых странах рынок недвижимости может обещать более высокий потенциал роста, чем внутренний рынок.
3. Географическое распределение рисков. Инвестиции в разные страны могут снизить риски, связанные с изменениями в экономике или политике одного государства.

Недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость

Помимо вышеперечисленных плюсов такое инвестирование имеет и определенные недостатки, в частности:

1. Управление. Управление зарубежной недвижимостью может быть сложным и требует значительных усилий, особенно если вы находитесь в другой стране.
2. Валютные риски. Курс валюты может повлиять на стоимость инвестиции при конвертации доходов и продаже активов.
3. Налоговые и правовые аспекты. Различия в налоговых и правовых системах государств могут создать дополнительные трудности и расходы.

Особенности инвестирования в недвижимость с помощью REIT-фондов

Эксперт объяснил, что REIT или Real Estate Investment Trust — это фонды недвижимости, которые вкладывают деньги в жилые дома, офисы, гостиницы, тюрьмы, дома престарелых, дата-центры, лесные участки, базовые станции мобильных операторов и ипотечных ценных бумаг. Согласно американскому законодательству, REITs должны распределять не менее 90% своей прибыли между своими инвесторами.

Общепринятые рекомендации по выбору между вложениями в зарубежную недвижимость и REIT таковы:

• они зависят от ваших финансовых целей;
• рисковой толерантности;
• личных предпочтений.

Зарубежная недвижимость может предоставить вам физический актив, но она связана с управленческими и налоговыми аспектами. С другой стороны, REIT является ликвидным инструментом инвестирования в недвижимость, снижая необходимость управления объектами, — рассказал эксперт.

Преимущества инвестирования в REIT

1. Ликвидность. REIT легко покупать и продавать на бирже (в том числе часть позиции), что обеспечивает высокую ликвидность по сравнению с физической недвижимостью.
2. Диверсификация. Инвестиции в REIT предоставляют доступ к диверсификации по различным видам недвижимости, таким как офисы, торговые площади и жилые комплексы.
3. Прозрачность. REIT обязаны выплачивать большую часть своего дохода в виде дивидендов, что обеспечивает прозрачность для инвесторов.

Недостатки вложения денег в REIT

1. Зависимость от рынка. Рыночные колебания могут влиять на стоимость REIT, и в некоторых случаях она может быть больше, чем на рынке недвижимости в целом.
2. Налоговые вычеты. Налогообложение доходов от REIT может отличаться в зависимости от юрисдикции и структуры инвестиций.
3. Ограниченный контроль. Инвесторы в REIT имеют ограниченный контроль над управлением активами, поскольку решения принимаются управляющей компанией.

Зачем добавлять недвижимость в инвестиционный портфель

Недвижимость обеспечивает психологическое спокойствие из-за наличия относительно минимального дохода, который в любом случае поступит на счет.

Цены на недвижимость также волатильны, однако мы не имеем точных оценок до момента продажи, владение таким активом психологически проще. Недвижимость прекрасно дополняет портфель акций/облигаций, снижая волатильность, повышая предсказуемость дохода и, как следствие, уменьшая количество потерянных нервных клеток инвестора, — рассказал Ярослав Шаповалов.

Специалист напомнил, что покупая американские REIT через брокеров, даже с выписанной формой W-8Ben, уплачивается 30% налога на дивиденды. Об этом факте часто забывают или даже не знают многие инвесторы.

Это снижает привлекательность инвестиций, поскольку именно распределение дивидендов составляет основной доход таких фондов, а акции обычно растут довольно медленно, если вообще растут. К тому же не надо забывать, что к риску самого актива добавляется еще риск брокера, у которого вы его держите, — отметил Ярослав Шаповалов.

Основная разница, на которую обращает внимание эксперт, состоит в том, что REIT отличается от того, что часто говорят в украинских инвестиционных кругах. Он не является аналогом инвестиций в недвижимость, наоборот, это ближе к инвестированию в акции и ETF.

REIT является обычным бизнесом, что делает его роль безопасного актива достаточно сомнительной. Вы не приобретаете долю в конкретных недвижимых объектах, а долю в компании, которая использует кредиты и инвестирует их в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Это приводит к более высокой чувствительности к высоким процентным ставкам на рынке, — объяснил Ярослав Шаповалов.

Как отметил инвестиционный эксперт, за последние три кризиса (2008, 2020, 2022 гг.) фонды недвижимости падали больше, чем широкий рынок.

Vanguard Real Estate Index Fund ETF NYSEARCA:

VNQ VS SPDR S&P 500 ETF Trust NYSEARCA: SPY

Итак, выбор между покупкой квартиры в Европе и инвестированием в REIT зависит от ваших целей. Если вам нравится физический актив и готовы взять на себя управленческие обязанности, стоит инвестировать в квартиру. С другой стороны, если вы ищете ликвидность и диверсификацию, REIT может быть более подходящим вариантом.

Также, как уже отмечалось, следует учитывать свои финансовые цели, сроки инвестирования и уровень риска. Перед принятием решения рекомендуется консультироваться с финансовым советником.

Ранее эксперт Дмитрий Задера рассказал, какие инвестиции принесли большое состояние украинцам в 2023 году. Также предлагаем узнать, как "ДТЭК Энерго" снизила долговую нагрузку благодаря инвестиционным операциям.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News