Нерухомість в Європі або REIT — куди краще інвестувати гроші

У сучасних умовах українцям складно інвестувати за кордон через обмеження грошових переказів та заборону на пересування для багатьох громадян. Проте, якщо ви подолали ці труднощі або ваші кошти знаходяться за межами нашої країни, може виникнути питання щодо вигідних інвестицій.

Інвестиційний експерт Ярослав Шаповалов розповів про потенціал інвестування в нерухомість за допомогою різних інструментів, зокрема в REIT-фонди.

Актуальність інвестування в закордонну нерухомість для українського інвестора

Інвестування в нерухомість тривалий час в Україні залишалося найпопулярнішим способом розміщення коштів. Проте купівля лише вітчизняних нерухомих активів збільшує ризики, що яскраво підтверджує поточна ситуація цього ринку в Україні. Тому розглядати диверсифікацію вкладень в різних юрисдикціях є цілком розумним рішенням.

Переваги вкладення коштів в закордонну нерухомість

Для того, аби зрозуміти, чому варто звернути увагу на інвестування в закордонну нерухомість, експерт навів основні переваги цих вкладань:

1. Диверсифікація портфеля. Інвестиції в закордонну нерухомість можуть забезпечити диверсифікацію, зменшуючи ризики та підвищуючи стабільність портфеля.
2. Потенціал зростання вартості. У деяких країнах ринок нерухомості може обіцяти вищий потенціал зростання, ніж внутрішній ринок.
3. Географічний розподіл ризиків. Інвестиції в різні країни можуть зменшити ризики, пов'язані зі змінами в економіці чи політиці однієї країни.

Недоліки інвестування в закордонну нерухомість

Крім вищезазначених плюсів таке інвестування має й певні недоліки, зокрема:

1. Управління. Управління закордонною нерухомістю може бути складним та вимагати значних зусиль, особливо якщо ви перебуваєте в іншій країні.
2. Валютні ризики. Курс валюти може вплинути на вартість інвестиції при конвертації доходів та продажу активів.
3. Податкові та правові аспекти. Різниці в податкових та правових системах країн можуть створити додаткові труднощі та витрати.

Особливості інвестування в нерухомість за допомогою REIT-фондів

Експерт пояснив, що REIT або Real Estate Investment Trust — це фонди нерухомості, які вкладають гроші в житлові будинки, офіси, готелі, в'язниці, будинки для літніх людей, дата-центри, лісові ділянки, базові станції мобільних операторів та іпотечні цінні папери. Згідно з американським законодавством, REITs повинні розподіляти не менше 90% свого прибутку між своїми інвесторами.

Загальноприйняті рекомендації щодо вибору між вкладеннями у закордонну нерухомість та REIT такі:

• вони залежать від ваших фінансових цілей;
• ризикової толерантності;
• особистих переваг.

Закордонна нерухомість може надати вам фізичний актив, але вона пов'язана з управлінськими та податковими аспектами. З іншого боку, REIT є ліквідним інструментом інвестування у сферу нерухомості, знижуючи необхідність управління об'єктами, — розповів експерт.

Переваги інвестування в REIT

1. Ліквідність. REIT легко купувати та продавати на біржі (в тому числі частину позиції), що забезпечує високу ліквідність порівняно з фізичною нерухомістю.
2. Диверсифікація. Інвестиції в REIT надають доступ до диверсифікації за різними видами нерухомості, такими як офіси, торгові площі та житлові комплекси.
3. Прозорість. REIT зобов'язані виплачувати більшу частину свого доходу у вигляді дивідендів, що забезпечує прозорість для інвесторів.

Недоліки вкладення грошей в REIT

1. Залежність від ринку. Ринкові коливання можуть впливати на вартість REIT, і в деяких випадках вона може бути більше, ніж на ринку нерухомості загалом.
2. Податкові відрахування. Оподаткування доходів від REIT може відрізнятися залежно від юрисдикції та структури інвестицій.
3. Обмежений контроль. Інвестори в REIT мають обмежений контроль над управлінням активами, оскільки рішення приймаються управляючою компанією.

Для чого додавати нерухомість в інвестиційний портфель

Нерухомість забезпечує психологічний спокій через наявність відносно мінімального доходу, який у будь-якому випадку надійде на рахунок.

Ціни на нерухомість також є волатильними, проте ми не маємо точних оцінок до моменту продажу, володіння таким активом психологічно простіше. Нерухомість чудово доповнює портфель акцій/облігацій, знижуючи волатильність, підвищуючи передбачуваність доходу і, як наслідок, зменшуючи кількість втрачених нервових клітин інвестора, — розповів Ярослав Шаповалов.

Фахівець нагадав, що купуючи американські REIT через брокерів, навіть із виписаною формою W-8Ben, сплачується 30% податку на дивіденди. Про цей факт часто забувають або навіть не знають багато інвесторів.

Це знижує привабливість інвестицій, оскільки саме розподіл дивідендів становить основний дохід таких фондів, а акції зазвичай зростають досить повільно, якщо взагалі зростають. До того ж не треба забувати, що до ризику самого активу додається ще ризик брокера, у якого ви його тримаєте, — зазначив Ярослав Шаповалов.

Основна різниця, на яку звертає увагу експерт, полягає в тому, що REIT відрізняється від того, що часто говорять в українських інвестиційних колах. Він не є аналогом інвестицій в нерухомість, навпаки, це ближче до інвестування в акції та ETF.

REIT є звичайним бізнесом, що робить його роль як безпечного активу досить сумнівною. Ви не купуєте частку в конкретних нерухомих об'єктах, а долю в компанії, яка використовує кредити та інвестує їх у нерухомість для подальшої здачі в оренду. Це призводить до вищої чутливості до високих процентних ставок на ринку, — пояснив Ярослав Шаповалов.

Як зазначив інвестиційний експерт, протягом останніх трьох криз (2008, 2020, 2022 рр.) фонди нерухомості падали більше, ніж широкий ринок.

Vanguard Real Estate Index Fund ETF NYSEARCA:

VNQ VS SPDR S&P 500 ETF Trust NYSEARCA: SPY

Отже, вибір між купівлею квартири в Європі та інвестуванням у REIT залежить від ваших цілей. Якщо вам подобається фізичний актив та ви готові взяти на себе управлінські обов'язки, варто інвестувати у квартиру. З іншого боку, якщо ви шукаєте ліквідність та диверсифікацію, REIT може бути більш відповідним варіантом.

Також, як вже зазначалося, варто враховувати свої фінансові цілі, термін інвестування та рівень ризику. Перед прийняттям рішення рекомендується консультуватися з фінансовим радником.

Раніше експерт Дмитро Задера розповів, які інвестиції принесли великі статки українцям у 2023 році. Також пропонуємо дізнатися, як "ДТЕК Енерго" знизила боргове навантаження завдяки інвестиційним операціям.