Ціни на комерційну нерухомість впали: як це вдарить по американських банках

Падіння акцій регіональних банків викликає в інвесторів дежавю, але основною проблемою цього разу є криза комерційної нерухомості. У середу 31 січня, індекс регіональних банків KBW Nasdaq пережив найгірший день з моменту краху банку Silicon Valley в березні 2023 року, завершивши день зниженням на 6%.

Лідером падіння стали акції New York Bancorp (NYSE:NYCB) на 38% у середу і ще на 11% у четвер, потягнувши за собою вниз і решту сектору, після повідомлення про збиток у четвертому кварталі в $260 млн через погані кредити на комерційну нерухомість.

У чому ж була проблема, які банки постраждають і чи очікується криза 2008 року, про це розповів PRO Groshi інвестиційний експерт Євген Пилипець.

У чому проблема

Ринок нерухомості перебуває під тиском через поточний цикл підвищення процентних ставок ФРС і зниження стимулювання регулятором ринку: ФРС перестала купувати іпотечні облігації, як це робила під час політики кількісного пом'якшення.

Водночас ще з пандемії у 2020 р. у комерційній нерухомості зберігаються проблеми із заповнюваністю. У деяких районах країни заповнюваність офісів після зняття всіх ковідних обмежень знизилася до 20-50%.

Як повідомив Євген Пилипець, великі власники комерційної нерухомості в травні почали продавати офісні будівлі за безцінь в умовах слабкого попиту орендарів. Наприклад, інвесткомпанія Blackstone продала офісний комплекс Griffin Towers у Санта-Ані за $82 млн, що на 36% менше, ніж він коштував 2014 року, а один із хмарочосів у Сан-Франциско, який 2019 року оцінювали в $300 млн, нині оцінюють тільки в $60 млн.

Іпотечні кредити під офіси на суму $117 млрд необхідно погасити або рефінансувати цього року. До 2027 р. необхідно погасити іпотечні кредити на суму $2,2 трлн. Якщо ситуація не зміниться, до 2027 р. банки можуть зіткнутися з невиплаченими кредитами на суму $700 млрд, — розповів експерт.

Які банки постраждають

Під загрозою перебувають банки, у яких кредитний портфель має велику частку кредитів комерційної нерухомості. У середньому кредити, пов'язані з комерційною нерухомістю, становлять 28,7% портфеля невеликого банку порівняно з 6,5% портфелем більшого банку.

Регіональні банки набагато вразливіші до можливих проблем у секторі комерційної нерухомості. На відміну від таких гігантів, як JPMorgan, дрібніші банки не можуть покладатися на великі портфелі кредитних карт або інвестиційно-банківські відділення, щоб компенсувати будь-які втрати. До проблемних банків можна віднести:

• NY Community Bank;
• Valley National Bank;
• Metropolitan Bank;
• HarborOne.

Чи очікується повторення 2008 року

Проблему з кредитами на комерційну нерухомість ФРС зможе вирішити шляхом надання додаткової ліквідності. Федеральна резервна система вже не вперше рятує банки у важкі моменти. У березні 2020 р. Федеральна резервна система оголосила про викуп казначейських паперів облігацій, випущених іпотечними агентствами.

12 березня 2023 р. Рада федеральної резервної системи оголосила про створення нової програми термінового банківського фінансування (BTFP). BTFP пропонує кредити строком до одного року банкам, які надають як заставу казначейські облігації США, агентські борги. Ці активи будуть оцінені за номіналом.

У недавньому інтерв'ю глави Федеральної резервної системи США Джером Пауелл заявив, що повторення 2008 р. не буде. Пауелл визнав, що деяким дрібнішим банкам "доведеться закритися" або об'єднатися, "припинивши своє існування" через збитки. ФРС уважно стежить за балансами великих банків, заявивши, що для великих банків ця проблема вирішувана.

Як банкам подолати кризу, що склалася в комерційній нерухомості

Щоб подолати кризу комерційної нерухомості, банки повинні переоцінити свої кредитні портфелі та активно створювати резерви на можливі втрати за кредитами. Підвищені резервні вимоги, засновані на ризику, встановлені після світової фінансової кризи, можуть виступати як страховка в таких ситуаціях.

Ці стандарти вимагають періодичних перевірок кредитного ризику, що дає змогу банкам виявляти й усувати потенційні ризики на ранньому етапі.

Проблема може зійти нанівець, якщо процентні ставки стабілізуються або якщо на ринок вийдуть інвестори, які купують проблемну нерухомість, — додав Євген Пилипець.

При збереженні відсоткової ставки на рівні 5.5%, кількість регіональних банків, які можуть зіштовхнутися з проблемами через комерційну нерухомість може зрости. Консервативні інвестори повинні уникати акції регіональних банків, оскільки існує ризик зниження цін на акції проблемних банків.

За словами експерта, для спекулятивних інвесторів, акції регіональних банків мають привабливу можливість, купівля акцій після поганих новин, може принести 20-50-100% прибутковості, але в таких угодах слід уважно стежити за ризиками та не купувати на весь капітал.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News